Banyak calon pembeli rumah kini menunggu-nunggu keputusan Federal Reserve (The Fed) untuk menurunkan suku bunga, berharap cicilan KPR menjadi lebih terjangkau. Namun, hubungan antara penurunan suku bunga The Fed dengan tingkat bunga KPR ternyata tidak sesederhana itu.

Suku bunga acuan The Fed memang berdampak pada perekonomian secara umum, tetapi bunga KPR juga sangat dipengaruhi oleh faktor lain seperti inflasi, pasar obligasi, dan kondisi ekonomi global.

Memasuki tahun 2025, meskipun The Fed memutuskan menurunkan suku bunga, tidak ada jaminan bahwa bunga KPR akan ikut turun secara signifikan. Ekonom Mark Fleming mengingatkan, "Jika inflasi terus melambat, tingkat bunga KPR bisa saja turun sedikit walau tanpa aksi dramatis dari The Fed."

Kondisi Pasar Saat Ini: Suku Bunga, Harga Rumah, dan Persaingan

Tingkat bunga KPR kini sudah turun dari puncaknya di tahun 2023 dan saat ini berada di kisaran 6% sampai 6,5%. Meski masih lebih tinggi dibandingkan masa pandemi yang mencatat bunga sangat rendah, angka ini sebenarnya masih berada di bawah rata-rata sejarah sejak tahun 1970-an, yaitu sekitar 7,8%. Sementara itu, harga rumah justru tetap menunjukkan daya tahan yang kuat. Lembaga Office for Budget Responsibility bahkan merevisi naik prediksi kenaikan harga rumah di 2025 menjadi sebesar 2,8%.

Di banyak wilayah, harga rumah sudah mulai stabil atau justru naik perlahan, terutama di daerah-daerah dengan permintaan tinggi dan pasokan terbatas. Berbeda dengan masa-masa panas tahun 2021 dan 2022 yang penuh persaingan sengit antar pembeli, kini jumlah pembeli yang aktif lebih sedikit. Kondisi ini memberikan peluang bagi pembeli rumah untuk mendapatkan posisi tawar lebih kuat. Penjual pun lebih terbuka memberikan potongan harga, kredit tambahan, atau berbagai konsesi agar transaksi bisa berjalan.

Bahaya Menunggu: Biaya Kesempatan dan Ketidakpastian yang Mengintai

Mengandalkan waktu yang tepat untuk membeli rumah berdasarkan keputusan The Fed sangat berisiko. Tidak ada kepastian kapan bunga akan turun, bahkan apakah bunga akan turun sama sekali di 2025. Jika pun bunga turun, peningkatan permintaan pembeli bisa saja membuat harga rumah melonjak sehingga keuntungan dari bunga rendah menjadi tergerus. Menunda pembelian berarti berpotensi kehilangan harga rumah yang kini mulai stabil dan kesempatan untuk segera membangun ekuitas properti.

Menurut ekonom Mike Fratantoni, "Tingkat bunga KPR di sekitar 6% sudah cukup untuk mendorong permintaan pembeli dan mengurangi efek ‘lock-in’ bagi pemilik rumah yang takut berpindah karena bunga tinggi."

Strategi Pintar: Manfaatkan Refinancing Setelah Membeli Sekarang

Salah satu keuntungan membeli rumah dengan bunga saat ini yang relatif lebih tinggi adalah kesempatan untuk melakukan refinancing di masa mendatang. Perkiraan menunjukkan bahwa bunga KPR bisa turun hingga 6,2% atau bahkan 5,5% pada akhir 2025 atau awal 2026. Dengan refinancing, pemilik rumah dapat menurunkan cicilan bulanan sekaligus menikmati kenaikan nilai properti sejak waktu pembelian.

Tren Regional dan Insentif Pemerintah

Di beberapa wilayah, khususnya kota menengah dan kawasan pinggiran, harga rumah mulai stabil dan variasi pilihan properti makin beragam. Program bantuan pemerintah seperti pinjaman tanpa bunga dan insentif pajak semakin memperkuat dukungan bagi pembeli pertama serta membuat pembangunan rumah baru lebih menarik meski biaya konstruksi masih tinggi.

Tips Pakar: Kesiapan Pribadi Lebih Penting Daripada Timing Pasar

Stacey Froelich, seorang broker berpengalaman, menegaskan, "Jika sudah menemukan rumah yang ingin dijadikan hunian, jangan ditunda. Tidak ada yang bisa memprediksi waktu pasar secara sempurna; membeli rumah adalah investasi jangka panjang." Pendapat ini juga banyak didukung oleh para profesional lain yang menyarankan agar fokus pada kesiapan finansial dan kualitas properti, bukan semata-mata menunggu bunga turun.

Pasar properti di pertengahan 2025 menunjukkan tren harga yang stabil, tingkat bunga moderat, dan persaingan yang mulai mereda. Walau harapan penurunan suku bunga The Fed selalu menarik, mengandalkan waktu pasar bisa berujung pada kerugian. Pembeli yang sudah siap secara finansial dan menemukan rumah yang sesuai kebutuhan berpotensi mendapat manfaat lebih dengan membeli sekarang, serta memiliki opsi refinancing jika bunga turun di masa depan.

simak video "strategi membeli rumah dengan KPR"

video by " ANDY SUANDA"