Real Estate Investment Trusts (REITs) kini menjadi pilihan utama bagi para investor yang ingin menikmati potensi keuntungan dari sektor properti tanpa harus repot mengelola langsung aset fisik. Di tahun 2025, lanskap REIT terus berkembang dengan berbagai jenis yang disesuaikan untuk beragam tujuan investasi, profil risiko, dan kondisi pasar.
Menurut Michael Kitces, seorang perencana keuangan terkemuka, diversifikasi di antara berbagai jenis REIT dapat membantu meredam risiko sektoral dan memberikan aliran pendapatan yang lebih stabil. Oleh karena itu, mempertimbangkan kebutuhan likuiditas, toleransi risiko, dan kebutuhan pendapatan sebelum memilih kategori REIT yang tepat.
1. Equity REITs: Model Kepemilikan Langsung
Equity REITs adalah bentuk paling umum dan mudah dipahami. Di sini, REIT memiliki dan mengelola properti yang disewakan untuk mendapatkan pendapatan rutin. Selain dari sewa, nilai properti juga bisa naik dari renovasi atau peningkatan fasilitas.
Beberapa subkategori utama meliputi:
- Retail REITs: Berfokus pada pusat perbelanjaan dan mal, yang mengikuti tren belanja konsumen.
- Residential REITs: Menyewakan apartemen dan perumahan. Cocok di tengah lonjakan kebutuhan tempat tinggal perkotaan.
- Healthcare REITs: Berinvestasi dalam properti medis seperti rumah sakit, fasilitas lansia, dan klinik. Subkategori ini terkenal tahan terhadap siklus ekonomi.
- Office REITs: Mengelola gedung kantor, terutama di area bisnis strategis.
Di 2025, American Healthcare REIT (AHR) menjadi bintang di sektor ini, dengan pertumbuhan pesat berkat tingginya permintaan properti untuk lansia, mencerminkan perubahan besar dalam demografi global.
2. Mortgage REITs (mREITs): Pemain di Sektor Utang
Tidak seperti Equity REITs, mortgage REITs tidak memiliki properti secara fisik, melainkan berinvestasi pada instrumen utang seperti hipotek dan sekuritas berbasis hipotek. Pendapatan utama berasal dari bunga pinjaman, bukan sewa.
Keuntungan utama dari mREITs adalah dividen yang tinggi. Namun, jenis REIT ini juga lebih sensitif terhadap perubahan suku bunga dan risiko kredit. Fluktuasi suku bunga bisa memperkecil margin keuntungan dan memengaruhi stabilitas arus kas.
Pada tahun 2025, mREITs tetap menjadi daya tarik bagi investor yang mengincar pendapatan tinggi, asalkan mereka siap menghadapi volatilitas pasar yang tinggi.
3. Hybrid REITs: Strategi Gabungan yang Perlu Pengawasan Ketat
Sesuai namanya, Hybrid REITs mengombinasikan pendekatan Equity dan Mortgage. Artinya, mereka memiliki properti sekaligus memegang instrumen utang. Strategi ini bertujuan menciptakan keseimbangan antara arus kas stabil dan potensi pertumbuhan modal.
Namun, setelah krisis keuangan global, popularitas Hybrid REITs menurun. Banyak manajer dan investor kini lebih memilih spesialisasi karena kompleksitas dalam mengelola dua jenis aset yang berbeda. Meskipun begitu, Hybrid REITs masih menarik untuk investor berpengalaman yang ingin diversifikasi maksimal.
4. Public Non-Traded REITs: Pendapatan Stabil, Likuiditas Terbatas
Public Non-Traded REITs terdaftar di regulator, tetapi tidak diperdagangkan di bursa saham publik. Keunggulannya terletak pada harga yang tidak terlalu berfluktuasi karena tidak mengikuti pasar harian, sehingga cocok untuk investor yang mengutamakan kestabilan pendapatan.
Namun, REIT ini memiliki likuiditas rendah, biaya yang relatif tinggi, serta periode kepemilikan yang lebih lama. Karena itu, REIT jenis ini ideal bagi investor jangka panjang yang tidak terlalu membutuhkan akses cepat ke dana investasi mereka.
5. Private REITs: Peluang Eksklusif dengan Risiko Tertentu
Private REITs merupakan penawaran terbatas yang hanya bisa diakses oleh investor institusional atau individu dengan kualifikasi tertentu. REIT ini tidak terdaftar di regulator dan tidak memiliki akses ke likuiditas publik, membuatnya lebih eksklusif.
Biasanya, mereka berfokus pada proyek-proyek khusus, seperti kawasan industri, properti logistik, atau pengembangan area strategis. Karena minim transparansi, investor wajib melakukan riset mendalam sebelum menanamkan modal.
Mengoptimalkan Portofolio REIT di Tahun 2025
Dengan banyaknya pilihan, bagaimana menyusun portofolio REIT yang optimal di tahun ini? Berikut ringkasan pendekatan berdasarkan karakter dan tujuan investasi:
- Equity REITs: Cocok untuk investor yang ingin eksposur langsung ke properti dan penghasilan dari sewa.
- Mortgage REITs: Menawarkan dividen tinggi, ideal untuk pencari pendapatan, tapi butuh kewaspadaan tinggi terhadap perubahan suku bunga.
- Hybrid REITs: Memberikan kombinasi pendapatan dan pertumbuhan, namun menuntut pemahaman mendalam.
- Public Non-Traded dan Private REITs: Didesain untuk investor yang mengutamakan kestabilan atau eksklusivitas, meskipun dengan akses dana yang lebih terbatas.
Memahami karakteristik dari setiap jenis REIT adalah kunci untuk membangun strategi investasi yang kuat. Kombinasi yang tepat bisa memberi Anda keuntungan dari pertumbuhan nilai properti dan pendapatan pasif yang stabil.
Dunia REIT di tahun 2025 menyajikan peluang yang luas bagi siapa pun yang ingin terjun ke sektor properti tanpa harus repot menjadi pengelola bangunan. Kunci suksesnya adalah memahami jenis-jenis REIT dan mencocokkannya dengan strategi dan profil risiko Anda.
